Dalam rezim umum penanaman modal di Indonesia, terdapat sebuah aturan “besi” yang sering menjadi penghalang bagi investor. Aturan tersebut berbunyi: Nilai Investasi PT PMA wajib di atas Rp10 Miliar, di luar harga tanah dan bangunan.
Artinya, jika Saudara membeli tanah seharga Rp50 Miliar untuk kantor konsultan, nilai tanah tersebut tidak dihitung dalam pemenuhan syarat investasi minimum. Saudara tetap harus mengeluarkan dana lain sebesar Rp10 Miliar untuk mesin atau modal kerja.
Namun, memasuki tahun 2026, Peraturan Menteri Investasi dan Hilirisasi/Kepala BKPM Nomor 5 Tahun 2025 memberikan “karpet merah” bagi sektor-sektor strategis tertentu, khususnya Properti dan Perkebunan.
Bagi Saudara yang bergerak di bidang ini, pertanyaan “Apakah tanah bisa dihitung sebagai modal?” jawabannya adalah: BISA, untuk pemenuhan Nilai Investasi.
Tim Legalinfo Lawyers membedah Pasal 26 Ayat (5) peraturan terbaru ini untuk keuntungan bisnis Saudara.
1. Pengecualian Emas (The Golden Exception)
Secara prinsip, Pemerintah ingin mendorong investasi yang padat aset fisik. Oleh karena itu, aturan pengecualian diberlakukan secara limitatif.
Merujuk pada Pasal 26 Ayat (5) Permen Investasi/BKPM No. 5 Tahun 2025, ketentuan bahwa nilai investasi harus “di luar tanah dan bangunan” TIDAK BERLAKU bagi kegiatan usaha:
Properti: Termasuk gedung perkantoran, apartemen, atau perumahan.
Kawasan: Kawasan industri atau kawasan ekonomi khusus.
Pariwisata: Akomodasi (hotel/resort) dan taman rekreasi.
Agrobisnis: Pertanian, Perkebunan, Peternakan, dan Perikanan.
Implikasi Hukum bagi Saudara: Jika PT PMA Saudara bergerak di bidang ini, seluruh nilai pembelian tanah dan biaya konstruksi bangunan DAPAT DIHITUNG sebagai bagian dari komponen Nilai Investasi >Rp10 Miliar di sistem OSS RBA.
2. Studi Kasus: Efisiensi Modal Besar-besaran
Mari kita bandingkan dua skenario untuk melihat betapa menguntungkannya aturan ini bagi Saudara.
Skenario A (PMA Jasa Konsultasi – Sektor Umum):
Beli Ruko Kantor: Rp 15 Miliar.
Syarat Investasi OSS: >Rp 10 Miliar (Di Luar Tanah/Bangunan).
Total Uang yang Harus Disiapkan: Rp 15 M (Ruko) + Rp 10 M (Modal Kerja) = Rp 25 Miliar.
Skenario B (PMA Real Estate/Perkebunan – Sektor Khusus):
Beli Lahan Kebun Sawit / Lahan Apartemen: Rp 11 Miliar.
Syarat Investasi OSS: >Rp 10 Miliar (Termasuk Tanah/Bangunan).
Total Uang yang Harus Disiapkan: Cukup Rp 11 Miliar tersebut.
Analisis: Karena harga tanah Rp11 Miliar sudah melampaui ambang batas Rp10 Miliar, maka Saudara TIDAK PERLU lagi menyiapkan tambahan dana besar untuk modal kerja fiktif. Syarat perizinan otomatis terpenuhi.
3. Syarat Teknis di Sistem OSS RBA 2026
Meskipun dimudahkan, Saudara harus cermat dalam penginputan data agar tidak ditolak sistem.
KBLI Harus Tepat: Pastikan Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) Saudara benar-benar masuk dalam kategori Real Estate (Kode 68xxx) atau Pertanian/Perkebunan (Kode 01xxx). Jika salah kode, pengecualian tidak berlaku.
Bukti Penguasaan Lahan: Saat mengajukan perizinan, Saudara wajib mengunggah bukti kepemilikan atau penguasaan lahan (Sertifikat HGU/HGB atau Perjanjian Jual Beli) yang nilainya tercantum jelas.
Valuasi Wajar: Harga tanah harus sesuai dengan nilai pasar atau NJOP. Penggelembungan nilai (mark-up) yang tidak wajar dapat memicu audit lapangan oleh BKPM.
4. Bagaimana dengan Modal Disetor (Paid-Up Capital)?
Perlu Saudara ingat, poin di atas adalah mengenai Nilai Investasi (Syarat Izin). Bagaimana dengan Modal Disetor (Syarat Akta Pendirian)?
Sesuai Pasal 26 Ayat (10), Saudara tetap wajib menyetor modal minimal Rp2,5 Miliar. Apakah tanah bisa dijadikan setoran modal ini?
Jawabannya: Bisa, melalui mekanisme Inbreng (Penyetoran Saham dalam Bentuk Aset).
Namun, prosedur Inbreng membutuhkan penilaian dari Appraisal (Penilai Publik) independen dan prosedur hukum yang lebih kompleks di Notaris.
Saran Legalinfo Lawyers: Untuk kemudahan administrasi pendirian awal, kami menyarankan Saudara menyetor tunai Rp2,5 Miliar terlebih dahulu. Setelah PT berdiri, dana tersebut digunakan untuk membeli tanah, dan sisa harga tanah dilunasi oleh pemegang saham sebagai pinjaman atau setoran modal lanjutan.
Kesimpulan
Tahun 2026 adalah momentum terbaik untuk investasi asing di sektor Properti dan Perkebunan. Regulasi Permen 5/2025 menghapus beban ganda investasi, memungkinkan aset tanah Saudara diakui sebagai modal utama.
Jangan sampai salah strategi. Kesalahan menentukan KBLI dapat membuat Saudara kehilangan fasilitas “penghitungan tanah” ini.
